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國房觀點 | 整體房地產中部分土地征收補償估價技術探討

2017-11-21 9:47:01
       隨著我國城市化進程的加快,國家全面推進關系民生的道路、軌道交通等城市基礎設施建設的建設,《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等條例的實施為征收中分割土地價值評估提供了指導性的政策依據。但實際工作中分割土地的情況較為復雜,存在評估機構評估工作中沒有統一的技術操作規范等問題。因此本文旨在通過借鑒美國部分征收補償的估價理論,結合我國房地產征收補償實務中的經驗,分析探討在部分征收補償評估中的前提、影響因素及技術要點,提出關于部分征收補償估價的技術路線,以期為行業學會組織相關的討論和研究,建立關于部分土地征收補償評估的影響因素體系以及相對應的技術路線提供解決思路,從而為各地方實施部分征收土地補償價值評估提供量化的依據。
研究背景

       現階段,我國房地產征收相關法律法規主要有:《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》等。其中,《中華人民共和國物權法》從法律層面確立了被征收人對被征收房地產的物權,為確定補償提供了法律依據;《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規定為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收房屋所有權人給予公平補償;《國有土地上房屋征收評估辦法》則明確了被征收房屋和用于產權調換房屋的價值內涵,以及評估作業要求等。各地方政府據此分別出臺具體的實施辦法,如《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(穗府〔2014〕38號)、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(深圳市人民政府令第292號)等。

       但是這些法律、法規和規定并沒有區分整體征收和部分征收的差異,也未就部分征收補償評估的前提和影響因素及技術要點進行規定。由于整體房地產中部分土地征收可能因征收情況不同而導致不同的結果,因此有必要明確各種情況下部分土地征收價值評估的技術要點。


影響因素分析

       部分征收中土地價值評估情況比較復雜、影響因素也比較多,因此在客觀、公正地衡量被征收用地價值前,應先對其影響因素進行分析,主要包括:征收比例、剩余用地形狀、征收用地位置、征收用地功能等。具體分析如下:

       1 .征收比例,即所征收用地面積占原宗地用地面積的比率。一般情況下,原宗地面積越大,征收比例的影響就越弱;原宗地面積越小,征收比例的影響就越強。另外,隨著征收比例的增加,征收后剩余宗地單價呈現階梯式遞減,直至為零(征收后剩余宗地無法利用的情況)。可見,征收比例與原宗地面積的大小有直接的關系。


       2 .剩余用地形狀,即征收后剩余宗地的形狀。一方面和原宗地形狀有關,另一方面和所征收用地形狀有關,對征收后剩余宗地單價的影響可能是正效應,也可能是負效應。如原宗地形狀規則,所征收用地位置和形狀不同,剩余宗地單價即有可能提升,也可能減損。一般情況下,所征收用地形狀不規則,對剩余宗地單價的影響是負效應,即剩余宗地單價將減損。


      3 .征收用地位置,即所征收用地位于原宗地的具體位置。對于未開發空地來說,其影響主要有兩種情況:一種是征收后仍為一宗地;另一種是征收后被分割為多塊宗地。對不同的用地類型,其影響方向和程度也會有所不同。而對于已開發建設用地,主要視其對現有房屋使用功能是否有影響。如征收用地位于消防通道,要維持現有房屋的使用功能,那么必須重新規劃區內道路,甚至可能還要拆除部分建筑。


      4 .征收用地功能,即所征收用地的使用功能。基于公共利益,征收用地功能主要是交通基礎設施建設,如快速干道、軌道交通等;生活配套設施建設,如公園、學校、醫療衛生等;公共服務設施建設,如機場、港口、碼頭等。征收用地功能不同對征收后剩余宗地單價的影響也不盡相同,主要體現在是否有利于剩余宗地的有效利用。如可以提高剩余宗地功能的實現,則對剩余宗地為正效應影響,提升其宗地單價。

       綜上所述,整體房地產中部分土地征收的影響因素是相互聯系、共同影響著征收后剩余宗地的價值,必須根據原宗地和剩余宗地的自身條件,結合征收前后外部因素的影響進行綜合分析,對各影響因素的影響程度進行量化,從而確定所征收用地的價值。

美國經驗借鑒

       在美國土地是私有制的,土地分屬聯邦政府和州政府管理,土地征收目的基本是為了滿足公共事業用地的需要。土地征收在《美國權利法案》中明確:沒有合理的補償,私有財產不能被征收作為公共用途。合理補償是指根據美國財產法規定,補償所有者財產的公平市場價格,不僅要補償被征土地現有價值,還要考慮補償被征土地可預期、可預見的未來價值。

       美國專門針對部分征收補償進行了明確,主要的估價方法有兩種[3]:州方法(求和法)和聯邦規則(征收前和征收后)。兩種方法的具體內容如下:

       1.州方法(求和法),補償由征收部分的價值加上對剩余房地產的損害減去對剩余房地產的利益之差組成。對剩余房地產的損害減去對剩余房地產的利益之差不能小于零。該方法遵照以下步驟:①確定征收前整體的價值(A);②將征收部分視為整體的一部分價值,即按前者的單價計算征收部分的價值(B);③將剩余部分視為整體的一部分價值,即(C=A-B);④確定征收后剩余部分忽略利益的價值,即征收后剩余部分視為一個新的對象的價值,其受征收的影響,但忽略由此所帶來的利益(D);⑤計算對剩余部分的損害,即(E=C-D);⑥確定征收后剩余部分考慮利益的價值,即征收后剩余部分視為一個新的對象的價值,考慮征收所帶來的利益和損害(F);⑦計算對剩余部分的利益,即(G=F-D);⑧確定凈損害或凈利益(不能小于零),即對剩余部分的損害和對剩余部分的利益之差(H=E-G);⑨計算評估結果,即將征收部分視為整體的一部分價值和凈損害或凈利益之和(I=B+H)。

       2.聯邦規則(征收前和征收后),補償為征收前的價值減去征收后的價值。根據聯邦規則(征收前和征收后),利益可以抵消征收部分的價值和對剩余部分的損害。該方法遵照以下步驟:①確定征收前整體的價值(A);②確定征收后剩余部分的價值,即將征收后剩余部分視為一個新的對象(B);③計算評估結果,即征收前價值和征收后價值之差(C=A-B)。

       上述兩種方法的主要區別在于:征收中所導致的增值是否可以抵消征收部分的價值和剩余部分的損害。由于美國各州政策不同,有的州按州方法(求和法)執行,有的州按聯邦規則(征收前和征收后)執行。不管哪種方法,其補償價值遵循的都是以市場價值為基礎,盡可能體現公正、公平的原則,使失去土地的權利人能夠得到合理補償。

技術路線探討

       根據上述對部分征收中土地價值影響因素的分析,借鑒美國部分征收補償的估價理論,結合我國房地產征收補償實務中的經驗[4],我們提出以下關于部分征收補償估價的技術路線。由于被征收土地的類型直接影響其采取的技術路線,因此將被征收土地分為未開發建設用地和已開發建設用地兩種情形。具體如下:

      (一)未開發建設用地部分征收的評估。
       根據征收前后宗地土地利用條件的不同可分為以下幾種情形:

       1 .征收后剩余宗地的容積率、用途與原宗地一致的,即宗地用途不變,計容積率建筑面積與土地面積按同等比例減少。其評估技術路線如下:①基于征收前原宗地土地利用條件,評估原宗地的樓面地價A,并確定其整體價值;②基于征收后剩余宗地土地利用條件,評估剩余宗地的樓面地價B;③對比上述兩種情況下的樓面地價,按孰低原則確定剩余宗地價值,即如果B大于A,則征收后剩余宗地價值按征收前原宗地的樓面地價A乘以剩余宗地計容積率建筑面積確定;④確定征收部分的土地補償價值,即為征收前原宗地的整體價值與征收后剩余宗地的價值之差。

       2 .征收后剩余宗地的建筑面積、用途與原宗地一致的,即宗地用途不變,計容積率建筑面積不隨土地面積減少而減少,意味著提高剩余宗地的容積率。其評估技術路線如下:①基于征收前原宗地土地利用條件,評估原宗地的樓面地價A,并確定其整體價值;②基于征收后剩余宗地土地利用條件,評估剩余宗地的樓面地價B,并確定其價值;③根據上述兩點,計算征收前原宗地與征收后剩余宗地的差額C,即征收前原宗地的整體價值減去征收后剩余宗地的價值;④根據被征收宗地原有的土地取得成本和土地開發成本及其自成本投入的時點至價值時點的利息(建議:利息按一年期貸款利率,以單利形式計算),計算征收部分的成本價值D;⑤對比C和D,征收部分的土地補償價值按兩者中的高值確定。

       3 .除上述兩種情形以外的,其評估技術路線如下:①基于征收前原宗地土地利用條件,評估原宗地的樓面地價A,并確定其整體價值;②基于征收后剩余宗地土地利用條件,評估剩余宗地的樓面地價B,并確定其價值;③征收部分的土地補償價值等于征收前原宗地的整體價值與征收后剩余宗地的價值之差。如為正值,則視為征收部門應向被征收人支付的補償款;如為負值,則可視為被征收人應向土地管理部門補繳的地價款。


      (二)已開發建設用地部分征收的評估。
       根據所征收用地對現狀建筑物的使用是否有影響可分為以下幾種情形:

       1.征收范圍內均為完整的建筑物,征收后剩余宗地內各建筑物仍可正常使用。其評估技術路線如下:①根據征收前原宗地土地利用條件,核算征收范圍內的建筑物所分攤的土地面積;②如征收范圍的土地面積不大于征收范圍內建筑物所分攤的土地面積,則視為房地合一的不動產進行評估,可參照《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關規定;③如征收范圍的土地面積大于征收范圍內建筑物所分攤的土地面積,那么除了對建筑物及其所分攤的土地面積進行評估外,還須對超出部分的空地單獨進行評估,可將其視為未開發建設用地,參照4.1所述進行評估。

       2.征收范圍內涉及的建筑物一部分位于征收后剩余宗地上,則需要區分兩種情況:如該建筑物可沿征收紅線進行物理分割,且分割后的剩余部分仍能正常使用的。征收范圍內的土地和建筑物參照上述第一款進行評估,同時還需再考慮建筑物分割的相關費用以及分割后建筑物維持正常使用的相關費用。如該建筑物無法進行物理分割,則應將該建筑物整體列入征收范圍后,參照上述第一款進行評估。

       3.征收范圍內無建筑物的,則同樣需要區分兩種情況:如征收后剩余宗地內各建筑物仍可正常使用的,其評估技術路線如下:將征收范圍的土地及其所在宗地視為未開發建設用地,參照4.1所述進行評估。另外,還需對征收范圍內涉及的構筑物、其他附著物等進行評估。如因征收影響各建筑物的使用功能的,比如建筑物進出通道、消防通道等,則應制定整改方法。其補償評估除了上述直接補償外,還應該包括因整改所需投入的成本。

結論及建議

       隨著我國城市化的進一步發展,涉及整體房地產中部分土地征收補償的情況也屢見不鮮。本文通過對整體房地產中部分土地征收的不同情形進行分析,并提出相應的估價技術路線,借此拋磚引玉,望各位同行指正。最后也希望行業學會能組織相關的討論和研究,建立關于部分土地征收補償評估的影響因素體系以及相對應的技術路線,從而為各地方實施部分征收土地補償價值評估提供量化的依據。


參考文獻
[1]柴強等.房地產估價規范(GB/T50291-1999) [M]建設部發布,北京:中國建筑工業出版社,1999.
[2]馬克偉等.城鎮土地估價規程(試行)(國家行業標準) [M].國家土地管理局發布,1993.
[3]薛源等.美國財產法[M],北京:對外經貿大學出版社,2006.
[4]征收中分割土地價值評估研究[R],廣東省不動產登記與估價專業人員協會,廣東南方不動產估價鑒定中心,2015.

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