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金九遇冷銀十受挫,住宅成交量較大幅度下跌

2018-11-7 10:09:42

       2018年9月國家統計局的數據顯示,從環比看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%,其中:上海和深圳分別下降0.1%和0.2%,北京持平,廣州上漲0.4%;二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%,其中:北京和上海均下降0.2%,深圳持平,廣州上漲0.2%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%,漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。從同比看,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.1%,漲幅比去年同月回落0.4個百分點。二手住宅銷售價格上漲1.3%,漲幅比去年同月回落2.5個百分點。二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲9.6%和9.1%,漲幅比去年同月分別擴大4.0和1.2個百分點。二三線城市二手住宅銷售價格分別上漲7.3%和7.2%,漲幅比去年同月分別擴大1.6和1.3個百分點。


       深圳樓市自2016年10月以來,通過限購、限貸、限價,以及增加供應、打擊投機炒作等調控政策的實施,2018年10月一手商品住宅價格環比跌幅為0.02%,維持穩定態勢。一手商品住宅可售面積2673280.24平方米,去化周期10.8個月,連續兩月上漲;一手商業用房可售面積1619935.03平方米,去化周期26.1個月;一手辦公用房可售面積1368651.36平方米,去化周期25.9個月。    


注:據《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(建房[2017]80號)內容顯示住宅12~18個月的去化周期是較為理想的指標。


土地市場

       2018年10月,深圳共成交7宗商業用地、1宗工業用地(新型產業用地)。A002-0065、A001-0206宗地競買申請人(含其子公司)需持有至少兩家由全國旅游星級飯店評定委員會評定的五星級酒店物業51%以上產權,并持有兩年以上(含兩年),兩宗地均由深圳華僑城股份有限公司競得。T201-0112宗地競買申請人須為在香港注冊或商業登記滿5年以上的企業;競買申請人控股股東最新財政年度經審計的總資產不低于500億元港幣,該宗地競得人為太平金和投資有限公司 。T201-0113宗地競買申請人須為在香港注冊或商業登記滿5年以上的企業;須為在香港交易所上市的恒生綜合指數成份股企業,該宗地競得人為敏華控股有限公司。T201-0093宗地競買申請人須為經國家保險業監督管理機構批準設立的具有獨立法人資格的壽險、財產險或養老保險公司;競買申請人或其股東之一須為世界500強企業,該宗地競得人為新華養老保險股份有限公司。T201-0111宗地競買申請人須為經國家銀行業監督管理機構批準設立的金融機構;競買申請人或其股東之一須為世界500強企業,該宗地競得人為招聯消費金融有限公司。T201-0109宗地競買申請人須為2018年1月1日前在深圳市注冊且具備從事人才住房或者人才安居房投資、建設、管理和綜合服務等經營范疇的企業法人,該宗地競得人為深圳市前海人才樂居有限公司。T501-0091宗地競買申請人應擁有下一代互聯網設備及智能終端的發明專利儲備,該宗地競得人為普聯技術有限公司。


       詳情見表格:


住宅市場

        新房預售

       2018年10月全市10個項目取得住宅預售許可證,預售住宅套數5643套,環比上升56.4%,同比上升3818.8%;預售住宅面積538832.08平方米,環比上升38.8%,同比上升3577.9%。


        一手住宅市場

       2018年10月全市一手商品住宅成交1835套,環比下跌18.4%,同比下跌34.3%;成交面積178220.94平方米,環比下跌19.1%,同比下跌36.1%;成交均價54071元/平方米, 環比下跌0.02%,同比下跌0.4%。


          


       2018年10月全市一手住宅從成交結構仍以剛需為主,90平米以下成交占比為67%,與上月持平,144平米以上成交占比從12%跌至7%,相對的90~144平米成交占比從21%上升至26%。龍崗區成交主力為佳兆業未來城、遠洋新天地、頤安都會中央花園;寶安區成交主力為滿京華云著、博林君瑞和山海上城Ⅱ·天賦;南山區成交主力為華潤城;光明新區成交主力為龍光玖龍臺和勤誠達·正大城;龍華區成交主力為新彩苑。


       二手住宅市場

       2018年10月全市二手住宅成交3787套,環比下跌23.5%,同比下跌15.4%;成交面積310759.58平方米,環比下跌24.2%,同比下跌17.5%。




       2018年10月,深圳樓市新房和二手房成交量均大幅回落,金九失利的情況下銀十再度受挫。


       各區二手房成交走勢如圖:


商業市場

        新房預售

       2018年10月全市僅7個項目(含商務公寓)取得商業預售許可證,預售商業(含商務公寓)套數1861套,環比下跌52.6%,同比下跌32.9%;預售商業(含商務公寓)面積139591.88平方米,環比下跌60.9%,同比下跌19.9%。



       一手商業市場

       2018年10月全市一手商業用房成交1152套,環比上升17.0%,同比上升43.1%;成交面積81257.94平方米,環比上升18.2%,同比上升27.7%;成交均價56649元/平方米,環比上升43.4%。


        各區一手商業用房成交走勢如圖:

       二手商業市場

        2018年10月全市二手商業用房成交534套,環比上升63.3%,同比下跌35.7%;成交面積23108.79平方米,環比上升8.0%,同比下跌37.5%。


       各區二手商業用房成交走勢如圖:


辦公市場

        新房預售

        2018年10月全市2個項目取得辦公預售許可證,預售辦公套數1084套,同比下跌34.4%,預售辦公面積193075.16平方米,環比上升67.7%。


        一手辦公市場

       2018年10月全市一手辦公用房成交666套,環比上升63.6%,同比上升54.2%;成交面積54546.03平方米,環比下跌3.1%,同比上升103.2%;成交均價74962元/平方米,環比上升143.5%。


       各區一手辦公用房成交走勢如圖:

       二手辦公市場

       2018年10月全市二手辦公用房成交90套,環比上升23.3%,同比上升76.5%;成交面積11905.19平方米,環比上升13.0%,同比上升134.7%。


       各區二手辦公用房成交走勢如圖:


綜述

        2018年10月,在金九遇冷的情況下,銀十再度受挫,一、二手住宅成交量均有較大幅度下跌。在“堅決遏制房價上漲”的指導下,堅持限價、限售、限購、限貸,配合以“三價合一”、“搖號選房和“731新政”等政策及措施,預計今年深圳樓市成交量或創2010年以來新低。相較住宅市場的慘淡,本月一、二手商辦市場成交量均有上升,在住宅市場前景不明朗的情況下,商辦市場或成投資風口。本月預售市場依舊火爆,在連續兩月大量新盤入市的情況下,住宅市場并未呈現反彈跡象,說明市場已有賣方市場轉變為買方市場的趨勢。深圳市月末可售一手住宅由9月末的22264套增加為10月末的26869套,預計開發商有加快變現的想法,后市可能會通過以價換量的方式加快庫存消耗,緩解資金壓力。在這種供需博弈的環境下,新房性價比或將進一步提高,新房住宅更值得剛需置業者關注。預計下月全市將有10個項目獲得預售許可,主要集中在南山和寶安。


      根據深圳市規土委數據顯示,一、二手房成交逐年走勢如圖: 


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